OGÓLNOPOLSKI MAGAZYN IZBY ARCHITEKTÓW RP / NAKŁAD KONTROLOWANY 15 000 EGZ.
 
   
 
 
 
Wyszukiwarka_Z:A  
  Reklama  
   
 
         
Zamów Z:A drukowany
| PRAWO |  |
|_#60  ZA

 

 

Okno w granicy – i co dalej?
/// arch. Bożena Nieroda, architekt IARP, arch. Wojciech Gwizdak, architekt IARP
/// fragmenty

Dołącz na Fb


///
wersja
beta_2
serwisu
///

AKTUALNY NUMER

Zamów Z:A drukowany

Pobierz Z:A_free

> Zamów prenumeratę

WYDANIA ARCHIWALNE

> Czytaj wybrane artykuły

> Zamów Z:A_drukowany

> Szukaj w archiwum

> Pobierz Z:A_free (pdf)

> Forum Z:A /// skomentuj

> e-Newsletter Z:A

> Dopisz swój e-mail

Dla architekta i inwestora widok okna w ścianie, która stoi w granicy z działką, na której projektowana ma być inwestycja – to sygnał alarmowy: będą kłopoty. W takich sytuacjach, prócz rutynowej niechęci sąsiadów do nowej inwestycji, pojawia się najczęściej ostra walka. Właściciele okna dążą do jego zachowania, bowiem w ich przeświadczeniu, z uwagi na wieloletnie użytkowanie – takie okno jest legalne. Natomiast po stronie inwestora rzadko pojawia się przyzwolenie na uszczuplenie własnej inwestycji i chęć odsunięcia planowanej zabudowy od „okna w granicy”. Rodzi się spór, a każdy konflikt w naszej rzeczywistości przekłada się na wydłużenie czasu uzyskiwania urzędowej zgody na rozpoczęcie inwestycji, a więc spadek jej rentowności. Dlatego warto zbadać, jak zagadnienie „okna w granicy” regulują przepisy prawa i komu w takim przypadku należy przyznać rację.

       
Okno w granicy – i co dalej?
       
       

Spójność orzeczeń?

Sporne „okna w granicy” najczęściej finiszują w sądach. To efekt burzliwej walki stron, ale także skomplikowanych zazwyczaj stanów faktycznych i zmieniających się regulacji.

W czasie ostatnich 100 lat wznoszono i przebudowywano budynki na podstawie różnych przepisów prawa. Niektóre z realizacji noszą znamiona samowoli. Oprócz zmian w samych budynkach, korektom podlegał także przebieg granic nieruchomości stanowiących odrębne własności. Działki dzielono i scalano. Na części z nich ustanawiano służebności.

Aby móc szczegółowo zbadać, jak do takich zagadnień podchodzą sądy administracyjne, warto przytoczyć kilka wyroków. Te, pochodzące z ostatnich lat – dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.

Wyroki WSA i NSA wskazują na dość podobną, aczkolwiek wielowątkową ścieżkę analiz stanów faktycznych i prawnych. Czy uprawnia to do domniemania, że w podobnych sprawach sędziowie działają podobnie?

 

Przypadek nr 1 – badanie okoliczności sprawy

W dniu 20.12.2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wydał wyrok (sygn. II SA GL 957/17) w sprawie dotyczącej legalności usytuowania otworów okiennych w północnej ścianie czterokondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego (ściana znajdowała się w granicy nieruchomości).

Początkowo PINB umorzył postępowanie, podając, że według zeznań właścicieli tego budynku, otwory okienne znajdowały się w ścianie od czasu budowy w ubiegłym stuleciu. Obecni właściciele nie posiadają dokumentacji technicznej, poza kopią planu realizacyjnego, w archiwach nie odnaleziono zezwolenia budowlanego i brak jest możliwości zbadania, czy przedmiotowy budynek został wzniesiony zgodnie z uzyskanym pozwoleniem.

WINB uchylił decyzję organu I instancji w całości oraz umorzył postępowanie – stwierdzając m.in., że w sprawie nie można wykazać samowoli budowlanej oraz, że organy rozpatrujące niniejszą sprawę nie są w stanie ustalić, czy sporne okna zostały wykonane legalnie. Z analizy zachowanego planu realizacyjnego oraz obecnego stanu faktycznego przyjąć należy, iż po wydaniu decyzji zmianie uległ przebieg granicy między działkami. „Zatem nie można wykluczyć sytuacji, że inwestorzy uzyskali pozwolenie na budowę przedmiotowego budynku mieszkalnego z oknami w odległości 3 metrów od granicy i w taki sposób budynek wybudowali, a także nie sposób ustalić przebiegu granicy między tymi działkami w dacie budowy”.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzję I oraz II instancji – podnosząc oprócz kwestii naruszenia odległości od granic nieruchomości, także brak należytego zabezpieczenia przeciwpożarowego w związku z umieszczeniem okien w granicy.

Przytoczony został wyrok NSA z dnia 13 sierpnia 2010 r. sygn. II OSK 327/09, w którym stwierdzono, że „przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczące bezpieczeństwa pożarowego znajdują zastosowanie – z mocy § 207 ust. 2 w związku z § 2 ust. 2 rozporządzenia – także do budynków istniejących w dacie wejścia w życie tego rozporządzenia, bez względu na datę ich budowy. Dzieje się tak dlatego, że kwestia bezpieczeństwa pożarowego staje się aktualna od dnia wybudowania budynku i jest aktualna przez cały okres jego użytkowania. NSA w przywołanym orzeczeniu zwraca również uwagę, że uwzględnienie §2 ust. 2 przy zastosowaniu §207 ust. 2 rozporządzenia polega na tym, że w odniesieniu do budynków istniejących zamiast stosowania wymagań zawartych w tym rozporządzeniu można zastosować wskazania ekspertyzy technicznej, o jakiej mowa w §2 ust. 2 rozporządzenia”.

Ponadto WSA stwierdził, że ponieważ data budowy nie została precyzyjnie określona, „należy więc zwrócić uwagę na przepisy które obowiązywały na przestrzeni lat”, przytaczając w orzeczeniu:

  • rozporządzenie Prezydenta RP z 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu
    osiedli
    ,
  • rozporządzenie Przewodniczącego Komitetu Budownictwa, Urbanistyki i Architektury z dnia 21 lipca 1961 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego,
  • rozporządzenie Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 11 czerwca 1966 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane budownictwa powszechnego,
  • rozporządzenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki,
  • rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Po zbadaniu powyższych regulacji WSA orzekł, że „nie było dopuszczalne sytuowanie ściany budynku z otworami okiennymi w granicy z nieruchomością sąsiednią”.

WSA stwierdził także, że „Należy dokładnie ustalić, czy dokumentacja geodezyjna w zakresie przebiegu spornej granicy kiedykolwiek była modyfikowana (rozgraniczenie, aktualizacja, modernizacja) i ocenić w jakiej odległości od granicy sporny budynek był wybudowany i czy inwestycja odpowiadała prawu. Nadto należy sprawę ocenić pod kątem §207 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie”.

Orzeczenie WSA z dnia 20.12.2017 r. (sygn. II SA GL 957/17) – uchylające decyzje umarzające postępowanie – w dacie pisania artykułu, nie było prawomocne.

 

(...)
To nie jest pełna treść artykułu. Jak przeczytać całość? Patrz poniżej.


 

 
  Forum Z:A /// skomentuj artykuł
     
Okno w granicy – i co dalej? Okno w granicy – i co dalej?
Dla architekta i inwestora widok okna w ścianie stojącej w granicy z działką, na której projektowana ma być inwestycja – to sygnał alarmowy: będą kłopoty. W takich sytuacjach, pojawia się najczęściej ostra walka.
 
Cały artykuł możesz przeczytać w numerze Z:A_#60
Zamów Z:A drukowany



Zamów Z:A drukowany

Pobierz Z:A_free


Zapraszamy do pobierania wydanych dotychczas numerów
Zawodu:Architekt w wersji PDF

 

> polecamy: artykuły on-line

> strona główna Z:A

 
Polecamy w Z:A
Młodzi architekci
w Europie: kondycja
i przyszłość zawodu

arch. Jola Starzak,
arch. Dawid Strębicki, architekci IARP

DOŚWIADCZENIA
Obszar Oddziaływania Obiektu / refleksje przed godziną „zero”
arch. Piotr Gadomski, architekt IARP
PRAWO
Konkursy: ziemia obiecana czy droga donikąd?
arch. Krzysztof A. Nowak

IZBA ARCHITEKTÓW
Sztuka aikido
arch. Wojciech Gwizdak, architekt IARP
FELIETON
Anioł najbardziej przykuwa moją uwagę / czyli polski gust architektoniczny...
autor: Błażej Prośniewski, redakcja: Bartosz Wokan
ARCH_I_KULTURA

 

 

 
 
 
 
    Copyright © 2004-2018 Izba Architektów RP. Wszelkie prawa zastrzeżone.  |  Zarządzanie serwisem i custom publishing: Oria Media.