OGÓLNOPOLSKI MAGAZYN IZBY ARCHITEKTÓW RP / NAKŁAD KONTROLOWANY 14 500 EGZ.
 
   
 
 
 
Wyszukiwarka_Z:A  
  Reklama  
   
 
         
Zamów Z:A drukowany
| PRAWO |  |
|_#48  ZA

 

 

Cena zacieniania mieszkań
/// prof. arch. Witold A. Werner, architekt IARP /// fragmenty

Dołącz na Fb


///
wersja
beta_2
serwisu
///

AKTUALNY NUMER

Zamów Z:A drukowany

Pobierz Z:A_free

> Zamów prenumeratę

WYDANIA ARCHIWALNE

> Czytaj wybrane artykuły

> Zamów Z:A_drukowany

> Szukaj w archiwum

> Pobierz Z:A_free (pdf)

> Forum Z:A /// skomentuj

> e-Newsletter Z:A

> Dopisz swój e-mail

Naruszenia prawa własności związane z wpływem nowej zabudowy na istniejące budynki są przedmiotem licznych analiz oraz wykładni i orzeczeń sądowych. Tyle, że orzeczenia te dotyczą najczęściej sytuacji ex post, czyli wynagrodzenia za szkody już powstałe. Z perspektywy planowania inwestycji ważniejszym problemem ekonomicznym, ale też architektonicznym, staje się określanie i szacowanie potencjalnych naruszeń prawa własności (i ich wartości) ex ante, a więc przed powstaniem potencjalnej szkody.
       
Cena zacieniania mieszkań
       
       

Zagadnienia dotyczące nasłonecznienia mieszkań w artykułach arch. Piotra Gadomskiego (Z:A_#44) oraz Tomasza Żuchowskiego (Z:A_#45) obejmowały istotne kwestie oddziaływania projektowanych obiektów na otoczenie, metody określania stopnia zacieniania oraz konieczności uzyskiwania zgody na odstępstwa od warunków technicznych w przypadkach zacieniania mieszkań.

Z jednej strony autorzy podkreślają „pozytywny wpływ światła słonecznego na jakość życia, rozwój oraz wydajność”. Natomiast z drugiej strony sugerują „zbytnie skomplikowanie i niedostosowanie do współczesnych potrzeb”, co wydaje się abstrahowaniem od podstawowej idei ochrony prawa własności zgodnie z zapisami konstytucyjnymi i wieloma innymi ustawami, które to prawa mogą być naruszane przez nową zabudowę.

 

Zamiary ekonomiczne inwestora

Podstawowym walorem projektowanych obiektów budowlanych – w intencji inwestora – jest zazwyczaj optymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni prawdopodobnymi efektami ekonomicznymi, możliwymi do osiągnięcia w planowanym czasie. Optymalizację efektów ekonomicznych praktycznie sprowadzić można do maksymalizacji powierzchni (rzadziej kubatury), która ma „pracować” dla inwestora, jednak ze współzależną minimalizacją kosztów wynikających z naruszenia obowiązujących przepisów prawa. Jednym ze skutków takich założeń ekonomicznych są często „udziwnione” kształty budynków, w wyniku których architekci starają się zacieniać jak najmniejszą liczbę mieszkań.

Warunki techniczne projektowania w znacznej swej części chronić mają prawo własności, a naruszenia tego prawa są przedmiotem licznych analiz oraz wykładni i orzeczeń sądowych. Należy jednak zauważyć, że rozważania i orzeczenia sądowe często dotyczą sytuacji ex post, czyli wynagrodzenia za szkody powstałe już w przeszłości przez obiekty, czasem wybudowane bez pozwoleń na budowę i bez zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich, których prawa zostały naruszone. Ważnym problemem ekonomicznym, ale też architektonicznym, staje się zatem określanie i szacowanie potencjalnych naruszeń prawa własności ex ante, a więc przed powstaniem potencjalnej szkody.

 

Jeśli za bardzo zacieniamy...

Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obejmujące m.in. przepisy dotyczące zacieniania i przesłaniania, są trudne do spełnienia, zwłaszcza w gęstej zabudowie miejskiej bez formalnej jej klasyfikacji jako „śródmiejska i uzupełniająca”. Rozporządzenie szczegółowo określa wymagania dotyczące 3-godzinnego czasu nasłonecznienia pokoi mieszkalnych w godzinach 7.00 – 17.00, dopuszczając ograniczenie tego wymagania w mieszkaniu wielopokojowym tylko do jednego pokoju, natomiast nie definiuje wymogów zaliczenia obszaru inwestycji do „śródmiejskiej zabudowy uzupełniającej”, w której dopuszcza się ograniczenie czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny. Nieprecyzyjność tego określenia powoduje, że interpretacji dokonuje intuicyjnie projektant, a pogląd ten weryfikuje dopiero organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

W przypadku niekorzystnej interpretacji obszaru inwestowania przez organ udzielający pozwolenia na budowę, konieczna jest kosztowna zmiana projektu, natomiast w przypadkach uzasadnionych istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem o odstępstwa od warunków technicznych, kierowanym do ministra, za pośrednictwem właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Decyzje ministra „upoważniające” do wyrażenia przez organ zgody na odstępstwo zawierają jednak istotny warunek – nie naruszenia interesów osób trzecich zgodnie z prawem własności, co w praktyce sprowadza się zazwyczaj do rekompensaty finansowej za zdefiniowane ograniczenia, w tym przypadku dotyczące nasłonecznienia określonych pomieszczeń.

(...)

 

Wpływ słońca na wartość mieszkania

W teorii i praktyce wartościowania nieruchomości, w tym mieszkań, funkcjonuje już szereg opracowań dotyczących tzw. ograniczonego użytkowania nieruchomości (i związanego z tym różnicowania cen) w wyniku hałasu lotniskowego oraz hałasu z innych źródeł. Na przykład: w Warszawie wyznaczone zostały 3 strefy oddziaływania hałasu z lotniska Okęcie, zaś w Londynie cenę nieruchomości obniża hałas w danym miejscu (o kwotę określoną w funtach/decybel).
W odniesieniu do skutków finansowych obniżenia wartości nieruchomości, w tym szczególnie mieszkań wskutek ograniczenia nasłonecznienia, nie ma dotychczas wypracowanych metod, a funkcjonujące rekompensaty dla właścicieli mieszkań zacienionych ustalane były intuicyjnie, poczynając od stosunkowo niewielkich kwot wypłacanych jednorazowo, a na wykupywaniu zacienionych mieszkań kończąc.

Podstawą teoretyczną szacowania „ceny słońca” w projektowaniu architektonicznym mogą być metody i techniki stosowane przez rzeczoznawców majątkowych w tzw. podejściu porównawczym, w którym określa się podstawowe cechy mieszkania, przypisując im odpowiednią wagę.

(...)

 

Propozycja szacowania wzorem

Dla potrzeb konkretnych projektów inwestycyjnych, z inicjatywy jednego z dużych miast, przewidujących budowę obiektu, który na podstawie przeprowadzonej analizy nasłonecznienia, spowodowałby zacienienie dość znacznej liczby konkretnych mieszkań, opracowałem wzór określający zmniejszenie wartości „W” każdego zacienianego mieszkania wskutek ograniczenie dotychczasowego nasłonecznienia.

(...)

Wykorzystując ten wzór dla przykładowych, zestawionych w tabeli 1 mieszkań, otrzymujemy kwoty zmniejszające ich wartość (W) w wyniku pogorszenia nasłonecznienia, lub całkowitego pozbawienia słońca po zrealizowaniu obiektu zacieniającego. Kwoty te stanowić mogą podstawę uzgodnień z właścicielem potencjalnie zacienionego mieszkania, jako rekompensata za ograniczenie nasłonecznienia, a także za jego oświadczenie o odstąpieniu od ewentualnych protestów przeciw projektowanej inwestycji.

(...)

Dotychczasowe doświadczenia wykazały realność wyliczanych według zaprezentowanego wzoru rekompensat, satysfakcjonujących właścicieli mieszkań, a projektowane inwestycje zostały zrealizowane. Wzór ten może być zatem przydatny architektom projektującym obiekty potencjalnie zacieniające mieszkania będące w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu, m.in. jako argument dla inwestora, uzasadniający stosunkowo niski zazwyczaj udział kosztów zacieniania w potencjalnych korzyściach ze zrealizowanej inwestycji. Nie oznacza to jednak rezygnacji z poszukiwania rozwiązań projektowych, ograniczających – w miarę możliwości – zacienianie istniejących obiektów.

Oszacowane koszty rekompensaty za zacienione mieszkania stanowią bowiem jeden z zasadniczych elementów nie naruszenia prawa własności oraz uzasadnienia wniosków o odstępstwa od przepisów dotyczących nasłonecznienia mieszkań. Natomiast w ostatnich kilku latach obserwuję i współuczestniczę w korygowaniu projektowanych gabarytów nowych obiektów, pod kątem ograniczenia liczby potencjalnie zacienianych mieszkań i wynikających stąd kosztów inwestycyjnych. Tendencje te są jednym z elementów projektowego „szycia na miarę”, zwłaszcza wysokich budynków.

 

 

(...)
To nie jest pełna treść artykułu. Jak przeczytać całość? Patrz poniżej.

 

 

 
  Forum Z:A /// skomentuj artykuł
     
Cały artykuł możesz przeczytać w numerze Z:A_#48
Zamów Z:A drukowany



Zamów Z:A drukowany

Pobierz Z:A_free


Zapraszamy do pobierania wydanych dotychczas numerów
Zawodu:Architekt w wersji PDF

 

> polecamy: artykuły on-line

> strona główna Z:A

 
Polecamy w Z:A
Młodzi architekci
w Europie: kondycja
i przyszłość zawodu

arch. Jola Starzak,
arch. Dawid Strębicki, architekci IARP

DOŚWIADCZENIA
Obszar Oddziaływania Obiektu / refleksje przed godziną „zero”
arch. Piotr Gadomski, architekt IARP
PRAWO
Konkursy: ziemia obiecana czy droga donikąd?
arch. Krzysztof A. Nowak

IZBA ARCHITEKTÓW
Sztuka aikido
arch. Wojciech Gwizdak, architekt IARP
FELIETON
Anioł najbardziej przykuwa moją uwagę / czyli polski gust architektoniczny...
autor: Błażej Prośniewski, redakcja: Bartosz Wokan
ARCH_I_KULTURA

 

 

 
 
 
 
    Copyright © 2004-2018 Izba Architektów RP. Wszelkie prawa zastrzeżone.  |  Zarządzanie serwisem i custom publishing: Oria Media.