OGÓLNOPOLSKIE CZASOPISMO IZBY ARCHITEKTÓW RP / NAKŁAD KONTROLOWANY 14 500 EGZ.
 
 
Zawod:ArchitektPortal_Z:A
 
 
 
 
Wyszukiwarka_Z:A  
  Reklama  
   
 
         
Zamów Z:A drukowany
| PRAWO |  |
|_05/2011  ZA

 

 

Zabudowa śródmiejska
– gęsto, coraz gęściej?

/// arch. Bożena Nieroda, arch. Wojciech Gwizdak /// fragmenty

Dołącz na Fb


///
wersja
beta_2
serwisu
///

AKTUALNY NUMER

Zamów Z:A drukowany

Pobierz Z:A_free

> Zamów prenumeratę

WYDANIA ARCHIWALNE

> Czytaj wybrane artykuły

> Zamów Z:A_drukowany

> Szukaj w archiwum

> Pobierz Z:A_free (pdf)

> e-Newsletter Z:A

Na pytanie czy chcieliby Państwo mieszkać w zabudowie śródmiejskiej – wielu mieszkańców naszego kraju odpowie twierdząco, wyobrażając sobie magię wielkiego miasta. Czy jednak jako społeczeństwo potrafimy skorzystać z takich atrakcji, unikając przy tym konfliktów sąsiedzkich?
       
Róbmy to dobrze, czyli uwagi do tez nowego Kodeksu
       
       

Aby odpowiedzieć na wyżej postawione pytanie, należy przyjrzeć się niektórym przepisom prawa, jakie ustanowiliśmy w naszym kraju.

Pojęcie „zabudowa śródmiejska” określone zostało w § 3 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowiącym, iż ilekroć w tymże rozporządzeniu jest mowa o „zabudowie śródmiejskiej – należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta”.

Konsekwencje pojawienia się w terenie zabudowy śródmiejskiej przedstawiono w § 13 ww. Rozporządzenia stanowiącym, iż „Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń”, przy czym ust. 4 tego paragrafu wskazuje, że odległości budynków od innych obiektów wyznaczane według reguł podanych w ust. 1 – „mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej”.

Pojęciu „zabudowa śródmiejska” towarzyszy pojęcie „zabudowa śródmiejska uzupełniająca”. Niestety to drugie sformułowanie nie doczekało się ustalonej przepisem prawa definicji, mimo iż przywołane zostało w § 60 ust. 2 ww. Rozporządzenia, w którym to paragrafie mowa jest m.in. o zapewnieniu odpowiedniego czasu nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, a ust. 2 tego paragrafu stanowi, iż „w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia”.

Oczywistym efektem może być znaczące zmniejszenie natężenia naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach budynku zlokalizowanego w zabudowie śródmiejskiej oraz ograniczenie czasu nasłonecznienia pokoi w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej. Czy taka zabudowa, redukująca komfort użytkowników, może być postrzegana za atrakcyjną?

Dla kogo profity, dla kogo straty?
Znaną regułą jest postępujący wzrost wartości działek położonych w centralnych częściach miast i miasteczek. W takich rejonach opłacalność inwestycji zależna jest w dużej mierze od intensywności zabudowy. Możliwość wznoszenia coraz wyższych i bardziej zbliżonych do siebie budynków zwiększa zyski inwestujących.

Niestety równocześnie, w wyniku zagęszczania obiektów, zmniejsza się poziom natężenia naturalnego oświetlenia pomieszczeń oraz ograniczony zostaje czas ich nasłonecznienia. Tym samym zwiększa się poziom uciążliwości odczuwanych przez użytkowników. Pojawiają się konflikty. Sprzeczność interesów uwidacznia się zwłaszcza przy próbach wprowadzania nowych obiektów w już istniejącą tkankę zabudowy, ponieważ działanie takie powoduje „zabieranie” występującego wcześniej pełniejszego doświetlenia i nasłonecznienia.

Problem narasta wraz z rosnącą wysokością budynków. Niska zabudowa, nawet gęsto lokalizowana, nie zagraża sąsiadom w istotny sposób. Obiekty wysokie natomiast, o dużej zdolności zasłaniania, mogą znacząco pogorszyć walory użytkowe działek sąsiednich.

Zabudowa śródmiejska – pole walki
Ponieważ jednym z podstawowych zadań systemu prawa inwestycyjnego jest tworzenie instrumentów wspomagających łagodzenie konfliktów sąsiedzkich – warto zbadać w jaki sposób system polskiego prawa wspomaga rozwiązywanie spornych kwestii, wynikających z intensyfikowania zabudowy śródmiejskiej.

Analiza przepisów odnoszących się do „zabudowy śródmiejskiej” oraz do „śródmiejskiej zabudowy uzupełniającej” nie napawa niestety optymizmem. Podstawowym problemem jest trudność identyfikacji tego typu zabudowy w terenie, ponieważ kryteria oceny przestrzeni pozwalające uznawać daną zabudowę za „zabudowę śródmiejską” lub „śródmiejską zabudowę uzupełniającą” nie są bezdyskusyjne. Bezsporne pozostają jedynie te obszary, dla których uchwalone zostały plany miejscowe ustalające lokalizację zabudowy śródmiejskiej. Pozostałe tereny, z racji niejasnych zasad kwalifikacji, stają się polem walki rozgrywanej pomiędzy inwestorami a właścicielami terenów sąsiednich.

Źródło problemów
Źródłem problemów z kwalifikowaniem zabudowy jest przede wszystkim cytowana wyżej definicja zabudowy śródmiejskiej, wskazana w § 3 pkt. 1 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

W definicji pojawiają się tak nieprecyzyjne sformułowania jak „zgrupowanie intensywnej zabudowy” oraz „obszar funkcjonalny śródmieścia”. Niemożliwym staje się stwierdzenie, że z całą pewnością wszyscy jednomyślnie ocenią daną grupę budynków jako zgrupowanie intensywnej zabudowy czy też stwierdzą, że dany obszar miasta to obszar funkcjonalnego śródmieścia. Brak zgodności ocen prowokuje trudne do zakończenia spory.

Podobny niepokój interpretacyjny wywołuje druga część definicji wskazująca, że aby dane zgrupowanie intensywnej zabudowy mogło uzyskać status zabudowy śródmiejskiej, winno być położone na takim obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który „stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta”. Wykładnia tej części definicji natrafia na przeszkodę w postaci niemożności stwierdzenia czy sformułowanie „stanowi faktyczne” odnosi się tylko do sytuacji opisanej w planie miejscowym, czy też dotyczy miejsc, gdzie taki plan nie obowiązuje.


(...)
To nie jest pełna treść artykułu. Jak przeczytać całość? Patrz poniżej.


 
Cały artykuł możesz przeczytać w numerze Z:A_05/2011
Z:A



Zamów Z:A drukowany

Pobierz Z:A_free


Zapraszamy do pobierania wydanych dotychczas numerów
Zawodu:Architekt w wersji PDF

 

> polecamy: artykuły on-line

> strona główna Z:A

 
Polecamy w Z:A
Nie można „deregulować” architekta inżynierem budownictwa
Sebastian Osowski,
na podst. informacji IARP

IZBA ARCHITEKTÓW
Tajny plan
zniszczenia świata

arch. Wojciech Gwizdak
FELIETON
Osiedle oparte
na współpracy

arch. Piotr Fokczyński

WYWIAD Z:A
Rodzina wielorodzinna w lokalu o trwałych ścianach
arch. Bożena Nieroda,
arch. Wojciech Gwizdak
DEFEKTY PRAWA
Wszyscy chcą
zostać architektami...

Bartosz Wokan
ARCH_I_KULTURA

 

 

 
 
 
 
    Copyright © 2004-2018 Izba Architektów RP. Wszelkie prawa zastrzeżone.  |  Zarządzanie serwisem i custom publishing: Oria Media.